La venta de viviendas con usufructo va en aumento dadas las necesidades actuales de la sociedad.

Por eso hoy queremos explicarte qué significa y que consecuencias trae comprar o vender un piso en nuda propiedad.

Pero para eso primero tenemos que entender qué significa, ¿empezamos? 😉

 

 

1.- ¿Qué es exactamente la Nuda Propiedad?

 

La Nuda Propiedad consiste en la titularidad de un bien del cual no tienes derecho de uso y disfrute.

Esto quiere decir que si compras un piso en Nuda Propiedad serías propietario pero no podrías disfrutar de él hasta que no desapareciera el usufructo que puede tener un final fijo o ser un usufructo vitalicio pero…

 

2.- ¿Qué es el Usufructo?

 

El Usufructo es el derecho de uso y disfrute de un bien ajeno.

Esto quiere decir que si eres usufructuario de la vivienda podrás disfrutar de ella aunque no seas propietario de la misma. El usufructo puede tener un término fijo o puede ser vitalicio. El más común es este último que te convertiría en usufructuario hasta la muerte.

 

3.- Y entonces… ¿Qué es el Pleno Dominio?

El pleno dominio es «la suma» de las dos partes: la Nuda Propiedad y el Usufructo. Éste se adquiere cuando al nudo propietario se le vende el usufructo o cuando el usufructo se extingue. Entonces te convertirías en pleno propietario de la vivienda.

 

Pero, ¿merece la pena comprar una nuda propiedad? ¡Lo analizamos! 😉

 

 

PROS Y CONTRAS DE LA NUDA PROPIEDAD:

 

  • Hay que tener en cuenta que es una inversión a medio – largo plazo puesto que compras algo que no vas a poder disfrutar hasta la extinción del usufructo. Por ello el precio de venta es inferior a precio de mercado
  • Pagarás los gastos de compra (notaría, registro e impuestos) a la compra de la Nuda Propiedad y también a la hora de adquirir el pleno dominio
  • Te harás cargo de los gastos de mantenimiento, gastos de comunidad (ordinarios y extraordinarios) e IBI
  • Si tu situación cambia, puedes vender la Nuda Propiedad a otra persona siempre que se respete el usufructo existente

PROS Y CONTRAS DEL USUFRUCTO

 

  • Obtienes liquidez por un bien material sin perder tu derecho a seguir viviendo en tu hogar
  • El precio de venta de la Nuda Propiedad está basado, entre otros factores, en la edad y esperanza de vida del usufructuario. Cuanto mayor sea la expectativa de vida, menor será el precio de venta
  • En el momento de la venta de la Nuda Propiedad, el usufructuario tendrá que hacer frente al pago de plusvalía municipal. A este gasto se le sumarían los gastos de consumo habituales de la vivienda
  • Si tienes que dejar el piso por cualquier motivo, puedes alquilar el usufructo a cualquier otra persona quedándote con los beneficios que ganes y sin tener que pedir permiso al nudo propietario

 

¡OJO! No te olvides de las Garantías Legales:

 

  • Hay que tener en cuenta que una vez que vendes la Nuda Propiedad los herederos legales pierden el derecho a adquirir esa vivienda. Y, para garantizar esto, la venta de la misma se realiza ante Notario mediante una escritura de compraventa y ésta se inscribe en el Registro de la Propiedad. Una vez realizado esto, no hay marcha atrás
  • Tal y como hemos comentado antes, la valoración del usufructo, se calcula en función de la edad de la persona usufructuaria. Aconsejamos, para evitar problemas con Hacienda, ponerte en manos de un experto para realizarla
  • Dado que en la gran mayoría de ventas de este tipo los propietarios son personas mayores, se recomienda para evitar engaños, realizar este tipo de transacciones a través de un profesional.

 

¿Tienes alguna duda? ¡No dudes en contactarnos! Estamos aquí para ayudarte 😉

 

 

Equipo eica

eica agencia inmobiliaria

Donosti

#20AñosContigo

Comentarios:

22 comentarios en “3 Claves para entender el Usufructo y la Nuda Propiedad


Pedro
8 de febrero de 2020

Estoy con alquiler con derecho a compra y el vendedor tiene el pleno dominio y la compra de usufructo quiero comprar la vivienda tengo algún problema con esto

    10 de febrero de 2020

    ¡Buenos días Pedro! Tendríamos que ver cómo tienes redactado el contrato de alquiler con derecho a compra para poder ayudarte con tu consulta. Gracias por la confianza depositada en nuestro equipo, ¡un saludo!

Marta
28 de febrero de 2020

Buenos días.vivo en Cantabria ,donde actualmente no hay q pagar impuesto de donaciones ,en mi caso al darle un piso a mi hijo pero sí plusvalía ,lo q me parece injusto pues no hay un beneficio al no haber venta.me han comentado q podría evitar esto si solo dono la nuda propiedad.puede ser? Gracias

    3 de marzo de 2020

    Buenos dias Marta, el impuesto de plusvalía municipal se paga cada vez que se procede a una transmisión de una propiedad sea por venta, herencia o donación. La única opción para no pagarla es que el valor que se le dé a la vivienda en el título de donación sea menor al precio de adquisición de la última escritura. No obstante hay que tener en cuenta que esta decisión puede afectar a tu hijo si en un futuro vende ese piso ya que por un lado Hacienda le cobrará por la ganancia del valor de la escritura que firme ahora a la escritura de venta futura y por el otro tendrá que pagar la plusvalía municipal en ese momento. Dado que me comentas que estás en Cantabria, te aconsejo que acudas a un profesional de la zona a consultar cual es vuestra mejor opción. Gracias por la confianza depositada en nuestro equipo. Un saludo!

Liner
15 de marzo de 2020

Compre un medio piso con un usufructo hasta ahora muy bien pero resulta que ahora el usufructo me pide copia de la compra y esto me suena a quererse echar atrás me gustaría saber q puedo hacer

    20 de marzo de 2020

    Buenos días Liner, lo primero queremos agradecerte el haberte puesto en contacto con nosotros.
    Nos falta mucha información para poder ayudarte.
    Por un lado, no nos queda claro si habéis firmado sólo el contrato o la escritura ante Notario.
    Por el otro, tu tienes media parte de la Nuda Propiedad y, ¿quien tiene la otra media?
    Quedamos a la espera de tener esta información para poder resolver tus dudas.
    Gracias por la confianza depositada en nuestro equipo.
    Un saludo 😉

      ANTONIO
      11 de julio de 2020

      Hola, mi hermana y yo heredamos el piso en el que vivíamos, mi padre falleció hace mucho y mi madre hace 5 años, ella estaba con un hombre, su pareja, al que dejó el usufructo del piso de manera vitalicia. El tiene cerca de 60 años y vivimos mi hermana y yo de alquiler, manda narices. Visto que no vamos a poder hacer uso de la vivienda a largo plazo, ¿podríamos venderla estando este señor viviendo en ella? ¿Nos saldría a cuenta, o íbamos a tener más perdidas que ganancias?
      Gracias!

        14 de julio de 2020

        Buenos días,

        podéis vender la nuda propiedad del piso con él como usufructuario. Pero necesitáis su firma.

        Los pisos con usufructo tienen una rebaja importante en el precio de venta que depende de la edad del usufructuario que, por lo que me indicas, es joven.

        Lo ideal es que acudas a una agencia inmobiliaria de la zona en el que te esté el piso para que te hagan una valoración profesional.

        Gracias por tu confianza.
        Un saludo.

        Irati

        Carlos Mesa
        10 de septiembre de 2020

        Hola que bueno tener este sitio de consulta. Con mí esposa, ella 65 y yo 74, estamos escriturando una propiedad a nombre de nuestro 4 hijos, tres casados y uno divorciado.
        El profesional que nos orienta sugiere hacer una escritura NUDA PROPIEDAD. Cuál es el consejo de ustedes en cuanto al beneficio sobre la escritura con usufructo.
        Leí la buena explicación pero por mí edad y desconocimiento les ruego que me ayuden en la decisión puntual. Muchísimas gracias

          10 de septiembre de 2020

          Buenos días Carlos,

          si estáis viviendo en esa casa es aconsejable hacerlo de la manera que me comentas. De esa forma os aseguráis que podáis seguir viviendo en ella durante toda vuestra vida y que, si alguno de vuestros hijos quiere venderla antes, no pueda hacerlo sin vuestro consentimiento.
          Si tenéis un profesional al cargo, lo ideal es que sigáis su consejo ya que él tendrá toda la información de la situación.

          Muchas gracias por la confianza depositada en nuestro equipo en un momento tan importante de vuestra vida,
          ¡un saludo!

          Irati,
          eica agencia inmobiliaria

jesus
7 de julio de 2020

Buenas tardes,mi pregunta esta relacionada con un piso que tengo el 50% en propiedad por herencia,y el otro 50% esta esta al 25% en nuda propiedad por herencia de unas sobrinas el cual tiene el usufructo vitalicio su padre.Tanto ellas como yo queremos vender la propiedad pero el no accede.¿seria posible la venta del piso?.Muchas gracias.

    14 de julio de 2020

    Buenos días Jesús,

    siento comunicarte que para poder vender cualquier vivienda, tenga usufructo o no, es necesario la firma de todos los propietarios.

    Gracias por la confianza depositada en nuestro equipo.
    Un saludo.

    Irati
    eica agencia inmobiliaria

    Maria
    7 de septiembre de 2020

    Buenos días, hay un solar en usufructo y tres herederos a partes iguales, puede uno e los hijos construir sin el consentimiento de una parte?

      8 de octubre de 2020

      Buenos días María,

      para cualquier tipo de gestión donde existan varios propietarios es necesaria la aceptación de todas las partes.

      Gracias por la confianza depositada en nuestro equipo,
      un saludo.

      Irati,
      eica inmobiliaria Donosti

Roberto
8 de julio de 2020

Hola. Mi padres hicieron un testamento abierto, en caso de fallecimiento de uno de ellos, mi hermano y yo seríamos herederos y el viudo/a lo que decidiera:
– Parte herencia de libre disposición.
– Usufructo universal de la herencia.

Como estoy en casa con mi novia, por falta de trabajo, ella ha optado por la opción 2, y dándole mi hermano su conformidad.

Dándome 5 días para decir que he pensando, para repartir la herencia., extendido por un Notario.

Que puedo hacer para seguir en el piso?
(no tengo dinero para pagarles mi parte)

Si firmó y le doy el usufructo, me pueden tirar del piso?

Si no firmó nada, que puede pasarme?

Gracias

Miguel Angel
10 de agosto de 2020

Buenas tardes, una consulta. Hemos firmado un contrato de arras donde hay una Usufructuaria (madre) y dos propietarias al 50% (hijas). Tenemos cita en notaría y la parte compradora no quiere hacernos transferencia ni cheque a una cuenta donde la madre es titular y las hijas autorizadas. Dice que tienen que ser tres talones a partes iguales. La señal de arras si la hizo con transferencia a ese mismo números e cuenta. Logicmqnete firman las tres ante notario y están de acuerdo. Gracias

    2 de septiembre de 2020

    Hola de nuevo Miguel Angel,

    efectivamente para poder realizar el pago por una única transferencia, la cuenta tendría que estar a nombre de las tres personas como titulares y no como autorizadas.

    Espero haberte ayudado con las dos respuestas.

    Gracias por tu confianza de nuevo.
    Un saludo.

    Irati,
    eica agencia inmobiliaria

10 de agosto de 2020

Buenos días, tengo un caso de a venta de una vivienda donde la Usufructuaria (madre) y propietarias al 50% (sus dos hijas) han firmado un contrato de arras y tienen cita en notaría.

El problema es que la parte compradora no uiere hacer transferencia ni cheque bancario a nombre de la madre que es la titular de la cuenta y las hijas autorizadas ambas de la misma.
Ya nos hizo la transferencia de la señal de las arras a esa misma cuenta.

Hay algún problema en hacer transferencia y uno o varios cheques a nombre de la madre??

Gracias de antemano y un saludo

    2 de septiembre de 2020

    Buenos días Miguel Angel,

    la forma de pago en Notaría se puede modificar siempre que las dos partes estén de acuerdo. En caso de que el pago sea a través de cheque bancario, tendrían que hacer un cheque a nombre de la cada vendedora. Perfectamente también se pueden combinar las formas de pago: a una propietaria a través de transferencia y a otra a través de cheque bancario por ejemplo.
    Este tipo de cambios suele ser debido a las comisiones que los bancos puedan cobrar en cada caso.

    Si te surge cualquier otra duda estamos aquí oara ayudarte.

    gracias por la confianza depositada en neustro equipo.
    Un saludo.

    Irati,
    eica agencia inmobiliaria

Juan Antonio
8 de octubre de 2020

Hola buenos días.

Por la herencia de mi padre, tenemos un piso al 50% entre mi hermano y yo y mi madre el usufructo. Ya se hizo la liquidación de impuestos (2016) y esta todo registrado ante notario.
Queremos vender esa casa, y si es posible repartir el dinero entre los tres, o entre mi hermano y yo (mi madre esta de acuerdo), pero no sabemos si al venderla, a demás de la plusvalía municipal, habrá que pagar otra vez sucesiones.
Tampoco sabemos si hay que dejarle un porcentaje de la venta a mi madre obligatoriamente.
Vivimos en Madrid, por si tiene algún impuesto especial.
Gracias, un saludo

    8 de octubre de 2020

    Buenos días Jose Antonio,

    lo primero agradecerte la confianza depositada en nuestro equipo.

    Lamento comunicarte que no podemos ayudarte con tu consulta dado que nosotros estamos situado en Donosti, Gipuzkoa y somos conscientes de que los impuestos son diferentes en cada Comunidad Autónoma.

    Te aconsejo que acudas a un profesional de tu zona 😉

    Un saludo,

    Irati,
    eica agencia inmobiliaria

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