Cuando hablamos de hipotecas, entran en nuestra cabeza un montón de términos totalmente desconocidos para nosotros.
Aunque ya te hablemos de algunos de esos términos cuando contamos las Claves de la Nueva Ley Hipotecaria , hoy queremos centrarnos en una parte prácticamente desconocida entre nuestros clientes: La subrogación de la hipoteca .
Primero, ¿ qué es una subrogación?
Una subrogación de hipoteca significa un cambio en la hipoteca ya sea en la entidad o en el contratante :
- Cambio de entidad . Este tipo de subrogación llamada subrogación de acreedor , supone llevarte la hipoteca a otra entidad que te ofrezca mejores condiciones en ese momento (intereses más bajos, menos comisiones …). En caso de que renegociáramos las condiciones con nuestro mismo banco, no sería una subrogación sino una novación hipotecaria
- Cambio de titular . Esta subrogación llamada subrogación deudor , te permite traspasar tu hipoteca con las mismas condiciones a un nuevo titular . Es decir, si vendes tu piso, el comprador se quedaría con tu hipoteca en las mismas condiciones que la contrataste
¿Cuáles son las claves de cada una de las subrogaciones hipotecarias que te hemos comentado?
1.- Subrogación de acreedor
Dado que los plazos de amortización de los préstamos hipotecarios son tan largos, durante la vida de la hipoteca el mercado puede cambiar de forma considerable. Por ello, la subrogación de acreedor (que además con la nueva ley es gratuita) puede ser una opción beneficiosa para el cliente.
Te contamos cuales son son son son las claves :
- Si encontramos un nuevo banco que nos ofrezca mejores condiciones , será este el encargado de realizar los trámites necesarios para llevarla a cabo
- Por supuesto, el nuevo banco estudiará tu solvencia e historial para asegurar de que cumples los requisitos necesarios para concederte la hipoteca
- El cliente tendrá que hacerse cargo del coste de la nueva tasación de la vivienda
- Sueles existir costes por subrogación, consulta expresamente esto en tu banco
- La oferta no es vinculante para el cliente. Es decir, si tu banco actual te iguala o mejora las condiciones del nuevo banco, puedes decidir quedarte con él
- Una vez aceptada la subrogación, tendrás que pasar por Notaría y tu nuevo banco tendrá que encargarse de la inscripción de la nueva hipoteca en el Registro de la Propiedad
2.- Subrogación de deudor
Si has vendido tu piso a una persona que está interesada en quedarse con la hipoteca o, tras un divorcio , la otra parte quiere asumir tu parte de hipoteca, esta subrogación te puede interesar.
Las claves en este caso son las siguientes:
- El banco tiene que aceptar la subrogación, es decir, puede negarse a subrogar la hipoteca
- El nuevo interesado tendrá que pasar por un estudio de su estado financiero con el fin de acreditar su solvencia
- Hay que solicitar una nueva tasación que acreditar que la vivienda no ha perdido valor
- El antiguo deudor tendrá que presentar al nuevo deudor un certificado con la deuda pendiente
- Existe una comisión de subrogación, pregunta en tu banco sobre esto
- Una vez aceptada la subrogación por todas las partes, habrá que pasar por Notaría y será el banco el encargado de inscribir la nueva hipoteca en el Registro de la Propiedad
¿Cuál es nuestro consejo sobre las subrogaciones hipotecarias?
Informarse de cuales son los costos totales para decidir si te compensar el cambio o no.
Si quieres saber más sobre cómo elegir la mejor hipoteca , no te pierdas nuestro artículo en el que te explicamos las 3 claves más importantes.
¿Te ha quedado alguna duda? No dudes en contactarnos. Recuerda que ¡estamos aquí para ayudarte! 😉
Irati Martín
eica inmobiliaria Donosti
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